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438、猫腻
回到家里，我就让向艳上网把有关沧海区的石化工业园的讨论都给我收集起来，这些都是对石化工业园污染的民意表示，今后要持续的关注。
早上，我把李宏、沈鹏找到了一起，了尚昆讲的丰裕置地有限公司那块地的事情。
出乎我意料之外的是，李宏对这块土地并不是很热心，冷淡的：“这个不一定好做。”
我看看李宏，问道：“为什么？”
李宏：“这块地肯定不知道哪方面有麻烦，不然丰裕置地自己早开发了。”
我：“怎么？”
李宏：“通常一个房产开发商的自有资金名义上是一个项目的30%，可实际上往往是10%都不到，这也就是一个几个亿的项目，一两千万就可以撬动的原因。”bsp;。<em></em>。<！-- --et
我：“原来自有资金比例这么低，都是怎么操作的？”
李宏：“穿了很简单，先要想办法拿地，拿到了地就把这块地作为抵押向银行贷款，贷到钱以后再去交土地出让金和各项政府税费，贷款的剩余部分才用来做房产开发。”
沈鹏：“我估计贷到的款，去掉了土地出让金和税费以后剩不多少了吧？”
李宏：“是剩不多少了，可我们还是有别的方法弄到钱的，通常我们在能拿到预售许可证之前，会私下让客户来预订或者预售，这样就可以基本撑到拿到预售许可证，有了预售许可证，房屋就可以公开销售，一方面可以用在建工程抵押继续向银行贷款，另一方面，也可以通过买房的客户来做按揭。所以基本上开发商都是在用银行的钱在周转。”
沈鹏：“这不是基本上都在给银行打工吗？”
李宏：“还有政府，现在这个土地拍卖制度，实际上是要炒高土地价格，一块土地你也想要，我也想要，大家都来争，自然而然就会把土地价格给炒高了。那天你在现场，应该也看到了，林老头的女儿跟我争那块地，很轻易的就把土地价格翻了一番。那天如果我们互不相让的话，还不知道那块地会卖到什么价位那。”
我点点头，：“这一招实际上很厉害，鹬蚌相争，得利的是政府这个渔翁。”
李宏：“这些年政府之所以跟做那么多的绿化、公路之类的工程，也就是卖地有了很多钱了。可这么无节制的进行下去，房价会越抬越高，总有一天会到居民买不起房的时候。”
我：“现在就有人在喊接受不了了，我一个海门本地的朋友，他原来在市中心有一套旧房，面积小点，拆迁后，拿到的补偿款只够到城市的边缘买一套房子了。”
李宏：“这就是高房价产生的挤出效应，想要买房的买不起，真正在买房的都是一些在炒房的人。”
话题有点扯远了，我：“李总的意思是丰裕置地有限公司既然有了地，理应从银行贷出款来，贷出了款这个项目自然就启动了，对吧？”
李宏：“是的，我估计这个项目肯定哪一方面有问题，不然的话，丰裕置地早就自己开发了。”
我：“那这件事就不理会他了？”
李宏：“别，可以找时间接触一下，看看问题的关键在哪里。”
我：“好吧，我回头跟尚昆一声，安排一下接触接触。”
这个时侯，外面一阵售楼处吵吵嚷嚷的声音，李宏：“外面怎么回事？”
我：“我去看看吧，究竟出了什么事情。”
到了外面售楼处，两名中男子正跟售楼处王小姐争吵，我瞪了王小姐一眼，道：“怎么回事？”
王小姐：“袁总，这两位是从我们这买房的张先生和费先生，他们在丽景花园一期买的房，公司一直没给他们办理房产证，所以他们来想问个明白。”
我：“公司没办理房产证可能是有些手续没办完，你好好跟人家解释一下不就行了。”
王小姐抬头看了我一眼，道：“不是的，他们他们问过房产局了，房产局这些房产证已经办理出来了，可名字是别人的。”
我愣了一下，不可能，肯定是哪个环节出错了。
这时那个费先生看着我，问道：“你是这里负责的？”
王小姐介绍：“这是我们的副总。”
费先生：“副总来了，你给我们一个解释吧，为什么我们买房，房产证却办成了别人的？”
我笑笑，：... -->>
438、猫腻
回到家里，我就让向艳上网把有关沧海区的石化工业园的讨论都给我收集起来，这些都是对石化工业园污染的民意表示，今后要持续的关注。
早上，我把李宏、沈鹏找到了一起，了尚昆讲的丰裕置地有限公司那块地的事情。
出乎我意料之外的是，李宏对这块土地并不是很热心，冷淡的：“这个不一定好做。”
我看看李宏，问道：“为什么？”
李宏：“这块地肯定不知道哪方面有麻烦，不然丰裕置地自己早开发了。”
我：“怎么？”
李宏：“通常一个房产开发商的自有资金名义上是一个项目的30%，可实际上往往是10%都不到，这也就是一个几个亿的项目，一两千万就可以撬动的原因。”bsp;。<em></em>。<！-- --et
我：“原来自有资金比例这么低，都是怎么操作的？”
李宏：“穿了很简单，先要想办法拿地，拿到了地就把这块地作为抵押向银行贷款，贷到钱以后再去交土地出让金和各项政府税费，贷款的剩余部分才用来做房产开发。”
沈鹏：“我估计贷到的款，去掉了土地出让金和税费以后剩不多少了吧？”
李宏：“是剩不多少了，可我们还是有别的方法弄到钱的，通常我们在能拿到预售许可证之前，会私下让客户来预订或者预售，这样就可以基本撑到拿到预售许可证，有了预售许可证，房屋就可以公开销售，一方面可以用在建工程抵押继续向银行贷款，另一方面，也可以通过买房的客户来做按揭。所以基本上开发商都是在用银行的钱在周转。”
沈鹏：“这不是基本上都在给银行打工吗？”
李宏：“还有政府，现在这个土地拍卖制度，实际上是要炒高土地价格，一块土地你也想要，我也想要，大家都来争，自然而然就会把土地价格给炒高了。那天你在现场，应该也看到了，林老头的女儿跟我争那块地，很轻易的就把土地价格翻了一番。那天如果我们互不相让的话，还不知道那块地会卖到什么价位那。”
我点点头，：“这一招实际上很厉害，鹬蚌相争，得利的是政府这个渔翁。”
李宏：“这些年政府之所以跟做那么多的绿化、公路之类的工程，也就是卖地有了很多钱了。可这么无节制的进行下去，房价会越抬越高，总有一天会到居民买不起房的时候。”
我：“现在就有人在喊接受不了了，我一个海门本地的朋友，他原来在市中心有一套旧房，面积小点，拆迁后，拿到的补偿款只够到城市的边缘买一套房子了。”
李宏：“这就是高房价产生的挤出效应，想要买房的买不起，真正在买房的都是一些在炒房的人。”
话题有点扯远了，我：“李总的意思是丰裕置地有限公司既然有了地，理应从银行贷出款来，贷出了款这个项目自然就启动了，对吧？”
李宏：“是的，我估计这个项目肯定哪一方面有问题，不然的话，丰裕置地早就自己开发了。”
我：“那这件事就不理会他了？”
李宏：“别，可以找时间接触一下，看看问题的关键在哪里。”
我：“好吧，我回头跟尚昆一声，安排一下接触接触。”
这个时侯，外面一阵售楼处吵吵嚷嚷的声音，李宏：“外面怎么回事？”
我：“我去看看吧，究竟出了什么事情。”
到了外面售楼处，两名中男子正跟售楼处王小姐争吵，我瞪了王小姐一眼，道：“怎么回事？”
王小姐：“袁总，这两位是从我们这买房的张先生和费先生，他们在丽景花园一期买的房，公司一直没给他们办理房产证，所以他们来想问个明白。”
我：“公司没办理房产证可能是有些手续没办完，你好好跟人家解释一下不就行了。”
王小姐抬头看了我一眼，道：“不是的，他们他们问过房产局了，房产局这些房产证已经办理出来了，可名字是别人的。”
我愣了一下，不可能，肯定是哪个环节出错了。
这时那个费先生看着我，问道：“你是这里负责的？”
王小姐介绍：“这是我们的副总。”
费先生：“副总来了，你给我们一个解释吧，为什么我们买房，房产证却办成了别人的？”
我笑笑，：... -->>
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